Ghidul complet al actelor necesare la cumpărarea unui apartament în România

Cumpărarea unui apartament poate fi o adevărată plăcere atunci când vizitezi diverse locații, îți faci planuri de viitor și îți imaginezi cum va arăta locuința finisată. Totuși, pe lângă planuri, vizionări și amenajări, trebuie să iei în calcul și un aspect practic, pe care nu îl poți trece cu vederea: obținerea și depunerea actelor necesare pentru cumpărarea locuinței.

Ne dorim ca achiziția viitorului tău apartament să îți aducă bucurie și să fie cât mai simplă, așa că ți-am pregătit un articol cu informațiile de care ai nevoie din punct de vedere legislativ. Hai să descoperim împreună care sunt actele presupuse de cumpărarea unui apartament în România.

Cum te asiguri că ai toate actele necesare la cumpărarea unui apartament

• Consultă-te cu un profesionist - fie că este vorba de un agent imobiliar sau un consultant al dezvoltatorului, atâta timp cât discuți cu un specialist în legislație și imobiliare, vei obține mai ușor îndrumările necesare. Dacă îți achiziționezi apartamentul direct de la dezvoltator, ai avantajul de a primi toate informațiile dintr-un singur loc, cu mai puțin efort.
  
  
• Verifică actele la o agenție notarială sau cu un avocat - notarul este o parte esențială a procesului de cumpărare. Asigură-te că toate documentele sunt verificate și autentificate corespunzător. Pentru orice neclaritate sau întrebare ce ține de acte sau clauze, cere sfatul notarului sau al avocatului. Aceștia te pot ajuta și cu verificarea reglementărilor legale, a documentelor de cadastru și de financiare, precum și a cărții funciare.
  
  
• Consultă-te cu reprezentanții băncii - dacă vei cumpăra locuința printr-un credit, colaborează cu banca pentru a afla ce documente sunt necesare pentru aprobare.

Cum obții actele necesare pentru cumpărarea unui apartament

• Calculează bugetul de care ai nevoie și decide care este cea mai bună variantă de finanțare. De exemplu, dacă vrei să apelezi la un împrumut, mergi la bancă și întreabă ce documente sunt solicitate pentru creditare. De la adeverințele de venit până la documentele necesare pentru evaluarea imobilului, este indicat să te asiguri că ai totul la dispoziție și poți obține suma necesară achiziției. În cazul creditelor ipotecare, va trebui să pui la dispoziția băncii actele de proprietate ale imobilului, pentru a demara procesul de evaluare a și a primi avizul juridic.
  
  
• În cazul în care cumperi apartamentul de la o altă persoană fizică, aceasta trebuie să aducă actul de proprietate, demonstrând că deține locuința respectivă. Actul de proprietate este util și pentru a verifica dacă există litigii sau ipoteci înregistrate asupra apartamentului. Poți verifica acest act cu un notar sau un avocat.
  
  
• Pentru a determina calitatea apartamentului, obține cartea tehnică a imobilului. Solicit-o dezvoltatorului, agentului imobiliar sau proprietarului. Cartea tehnică ar trebui consultată împreună cu un specialist, care te va ajuta să descoperi toate detaliile despre locuința pe care urmează să o achiziționezi. 
  
  
• Un alt act util este certificatul de eficiență energetică. Poate fi obținut de la un auditor energetic autorizat și îți va oferi informații despre eficiența apartamentului din punct de vedere energetic - cantitățile de agent termic, apă caldă și electricitate necesare locuinței respective.
  
  
• Dacă vrei să eviți orice probleme legale, poți solicita vânzătorului și un certificat de urbanism valabil și o autorizație de construire pentru imobil. Acestea nu doar că atestă legalitatea construcției, dar te asigură că imobilul respectă normele și reglementările în vigoare, astfel încât să nu fie obiectul litigiilor ulterioare.
  
  
• Cartea funciară este de asemenea un document important în procesul de vânzare - cumpărare. Extrasul de carte funciară trebuie obținut de biroul notarial unde se realizează vânzarea. În acesta trebuie să se precizeze că imobilul nu deține obligații precum ipotecile sau interdicțiile de înstrăinare. Tot aici apar descrierea imobilului, numele propietarilor și suprafața.
  
  
• Antecontractul de vânzare - cumpărare îți va fi oferit de dezvoltator sau agentul imobiliar. Dacă tranzacția se realizează direct cu proprietarul, poți realiza acest act la un notariat. Îți recomandăm să îl verifici cu un specialist și să îl semnezi înainte de contractul final. Antecontractul reprezintă o promisiune legală, deci îți oferă o garanție în plus pentru obținerea apartamentului în condițiile discutate.
  
  
• În final, obține copii autentificate ale documentelor. Este bine să ai copii ale tuturor documentelor implicate în tranzacție, pentru a avea o evidență clară și legală a întregului proces.

Achiziționarea locuinței prin intermediul agenției imobiliare: actele necesare la cumpărarea unui apartament

• Contractul de intermediere - documentul reglementează relația dintre cumpărător, vânzător și agenție, stabilind comisionul și alte detalii privind intermedierea tranzacției.
  
  
• Actele de identitate - o formalitate necesară în cazul oricărei tranzacții imobiliare, actele de identitate vor fi solicitate de agenție pentru întocmirea documentelor.
  
  
• Extras de cont sau dovada finanțării - ți se poate solicita un astfel de document în situația în care trebuie să demonstrezi că poți realiza achiziția. Dacă tranzacția se încheie printr-un credit ipotecar, agenția poate solicita documente suplimentare legate de aprobarea creditului.
  
  
• Dovada plății avansului - există cazuri în care se poate solicita un avans pentru rezervarea proprietății. De obicei, un astfel de avans se achită mai ales la dezvoltatori, dacă apartamentul este în construcție. Asigură-te că semnezi întotdeauna un act legalizat care atestă plata sumei. 
  
  
• Contractul de vânzare-cumpărare - reprezintă documentul principal care stabilește termenii și condițiile tranzacției. Acesta poate fi întocmit de agenție sau de avocat.

Agenția imobiliară poate solicita anumite documente specifice, în funcție de politica sa internă sau de particularitățile tranzacției. Dacă ai dubii cu privirea la necesitatea oricărui tip de document solicitat, un avocat sau un notar te poate ajuta cu o verificare și o confirmare.

Verificări prealabile și actele necesare la cumpărarea unui apartament: lista completă

• Certificatul de urbanism - așa cum spuneam anterior, acesta este un bun indicator al condițiilor în care s-a realizat construcția apartamentului. Tot în cerificatul de urbanism regăsești avizele și acordurile în baza cărora este emisă autorizația de construire. Verifică acest document pentru a afla dacă blocul respectă înălțimea maximă permisă sau distanța față de proprietățile vecine și față de stradă. Autorizația de construire și certificatul de urbanism îți pot indica și dacă strada care duce către bloc se află pe domeniul public sau pe proprietatea dezvoltatorului imobiliar.
  
  
• Antecontractul - dacă vrei ca achiziția să fie una de succes, verifică dacă toate clauzele din antecontractul de vânzare - cumpărare sunt în acord cu ceea ce cauți. De exemplu, verifică detaliile legate de adresa, suprafața și compartimentarea apartamentului. Asigură-te că prețul și modalitatea de plată coincid cu cele stabilite cu dezvoltatorul, agentul imobiliar și proprietarul. Verifică termenul de realizare a construcției și data predării. Nu uita un detaliu important: vânzătorul ar trebui să apară în acte cu același nume ca persoana sau entitatea juridică ce are drept de proprietate asupra apartamentului. Este bine ca antecontractul să conțină și clauze legate de anularea înțelegerii. Dacă achiziția nu se poate realiza ca dintr-un motiv care nu ține de tine - cum ar fi refuzarea creditului bancar - trebuie să poți anula procesul de cumpărare. Pe de altă parte, dacă vânzătorul se răzgândeşte la data vânzării, ar trebui ca acesta să îţi restituie avansul în întregime.
  
  
• Contractul de vânzare - cumpărare - acordă-i atenție sporită, pentru că va reprezenta documentul ce finalizează achiziția și în baza căruia vei deveni proprietarul locuinței. Înainte de a-l semna, solicită o copie a acestuia și analizează-l împreună cu o persoană autorizată, cum ar fi avocatul sau notarul. Verifică fiecare detaliu din contract, de la informațiile de care aminteam și în cazul antecontractului, până la posibile obligații sau drepturi specificate de proprietar sau de dezvoltator. Se poate să nu îți fie permis să aduci anumite modificări asupra apartamentului - aceasta este însă o clauză firească în cazul locuințelor din blocuri noi, care trebuie să păstreze un anumit aspect estetic. Totodată, există rațiuni legale și de siguranță pe baza cărora poți avea astfel de limitări. În definitiv, nu ai vrea să faci schimbări care să afecteze structura blocului. 
  
  
• Garanţiile pentru lucrări şi certificatele de calitate pentru material - dacă ai dubii legate de calitatea lucrărilor și a materialelor de construcție, îți recomandăm să îți clarifici aceste aspecte înainte de a cumpăra locuința. Cu siguranță nu îți dorești un apartament care să necesite reparații constante încă din primele luni de la mutare. Certificatele de calitate îți demonstrează că dezvoltatorul a utilizat materialele prevăzute în proiect.
  
  
• Cartea tehnică și documentele pentru centrala termică - deși trecute deseori cu vederea, aceste documente sunt foarte utile pentru a fi la curent cu starea și configurația instalațiilor din apartament și din bloc. Totodată, dacă ai centrală de apartament, trebuie să ai acces la documentele echipamentului, pentru că doar pe baza acestuia poți face reviziile periodice.
  
  
• Cartea funciară - în acest document trebuie să se precizeze că imobilul nu deține obligații precum ipotecile sau interdicțiile de înstrăinare. Tot aici apar descrierea imobilului, numele propietarilor și suprafața.

• Actele de identitate ale ambelor părţi - vânzător și cumpărător
  
  
• Actele de proprietate a imobilului - pot fi de mai multe tipuri, de la contract de vânzare-cumpărare până la contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă sau decizie civilă definitivă, titlu de proprietate sau certificat de moştenitor.
  
  
• Certificatul fiscal eliberat proprietarului de Administraţia Financiară Competentă, ce dovedește că proprietarul a achitat la zi impozitele 
  
  
• Extrasul de carte funciară, cu valabilitate de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii
  
  
• Certificatul de performanță energetică
  
  
• Adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari, cu situația datoriilor
  
  
• Ultima factură și chitanțele privind plata la zi a utilităţilor